こんにちは、ウェルスコンサルティングの渡辺です。

今日は、持ち家と賃貸物件それぞれのローンがある場合、繰り上げ返済をするならどっちのローンに対してするべきか？というお話をしたいと思います。

例えば、自分が住むための持ち家と人に貸すための賃貸物件、ともにローンを組んでいる場合の話です。

「退職金を得て、持ち家のローンは全部完済したからスッキリしたよ。」という話を聞くことがありますが、ここは是非良く考えて繰り上げ返済をして欲しいですね。

同じ資金をどちらに投下するべきか？

それでは、持ち家と賃貸物件のローン、どちらに資金を投下するべきなのでしょうか？

答えは賃貸物件です。

持ち家は完済しても投下資本を回収することはできません。

ローンを返しただけです。

賃貸物件の場合はローンを完済すれば家賃収入が得られます。

むしろその不労収入を得るために、日々ローンを返済されている方も多いでしょう。

賃貸物件を返済して得た賃料収入で持ち家のローンを返済していく道も開かれます。

まさに自分が働かずに得た収入、他人からもらった家賃収入で自分の持ち家のローンがどんどん減っていくという理想的な形です。

持ち家と賃貸物件では借入の利率が違う

また、持ち家と賃貸物件のローンでは借入の利率が大きく違う場合があります。

持ち家のローンは１％くらい、賃貸物件のローンは3％くらい。

同じ金額を同じ年数で計算すると、総支払利息に大きな差が発生します。

（例）

ローン金額　4,000万円　35年

金利１％の場合　総支払利息額740万円（概算）

金利3％の場合　総支払利息額2,460万円（概算）

これだけの差額が発生しています。持ち家はそもそも利息の支払い額が少なく、賃貸物件は多いのです。

繰り上げ返済は持ち家よりも賃貸物件のローンに充てるべき

利息は銀行の儲け分です。

利息を得て儲けるためにお金を貸しています。

支払い利息が少なければ少ないほど得、と考えられる訳ですね。

繰り上げ返済は元本に充当されますので、繰り上げ後は支払い利息が軽減される効果があります。
同じ金額を繰り上げた場合、賃貸物件に入れたほうが、その後の支払い利息が大きく減ります。

どうせ同じ金額を繰り入れるならば賢く実行したいですね。

繰り上げを実行する際は是非、専門家に相談して下さい。