【知らないと損をする】繰り上げ返済は持ち家と賃貸物件ならば賃貸物件を返すべき

Sale house and calculator

こんにちは、ウェルスコンサルティングの渡辺です。

今日は、持ち家と賃貸物件それぞれのローンがある場合、繰り上げ返済をするならどっちのローンに対してするべきか?というお話をしたいと思います。

例えば、自分が住むための持ち家と人に貸すための賃貸物件、ともにローンを組んでいる場合の話です。

「退職金を得て、持ち家のローンは全部完済したからスッキリしたよ。」という話を聞くことがありますが、ここは是非良く考えて繰り上げ返済をして欲しいですね。

同じ資金をどちらに投下するべきか?

それでは、持ち家と賃貸物件のローン、どちらに資金を投下するべきなのでしょうか?

答えは賃貸物件です。

持ち家は完済しても投下資本を回収することはできません。

ローンを返しただけです。

賃貸物件の場合はローンを完済すれば家賃収入が得られます。

むしろその不労収入を得るために、日々ローンを返済されている方も多いでしょう。

賃貸物件を返済して得た賃料収入で持ち家のローンを返済していく道も開かれます。

まさに自分が働かずに得た収入、他人からもらった家賃収入で自分の持ち家のローンがどんどん減っていくという理想的な形です。

持ち家と賃貸物件では借入の利率が違う

また、持ち家と賃貸物件のローンでは借入の利率が大きく違う場合があります。

持ち家のローンは1%くらい、賃貸物件のローンは3%くらい。

同じ金額を同じ年数で計算すると、総支払利息に大きな差が発生します。

(例)

ローン金額 4,000万円 35年

金利1%の場合 総支払利息額740万円(概算)

金利3%の場合 総支払利息額2,460万円(概算)

これだけの差額が発生しています。持ち家はそもそも利息の支払い額が少なく、賃貸物件は多いのです。

繰り上げ返済は持ち家よりも賃貸物件のローンに充てるべき

利息は銀行の儲け分です。

利息を得て儲けるためにお金を貸しています。

支払い利息が少なければ少ないほど得、と考えられる訳ですね。

繰り上げ返済は元本に充当されますので、繰り上げ後は支払い利息が軽減される効果があります。
同じ金額を繰り上げた場合、賃貸物件に入れたほうが、その後の支払い利息が大きく減ります。

どうせ同じ金額を繰り入れるならば賢く実行したいですね。

繰り上げを実行する際は是非、専門家に相談して下さい。

藤城&渡辺

藤城&渡辺ウェルス・コンサルティング株式会社

投稿者プロフィール

ウェルス・コンサルティング株式会社について

藤城健作 代表取締役 (写真左)
収益不動産会社、経営コンサルティング会社を経て、2009年に不動産管理・コンサルティング会社ウェルス・コンサルティング株式会社を設立。
収益不動産、特にマンション1部屋投資は過去に投資家を1000人以上コンサルしてきた実績を持つ。相続も詳しい。
「開業医の相続対策」の著者

渡辺太郎(写真右)
行政書士として活動後、遺産協議分割書の作成や公正証書遺言の作成の他、資産管理会社の設立など相続分野を専門に幅広く活躍している。
藤城と同様に開業医の相続対策の著者でもあり、特に医者の節税法人は税理士をプロジェクトメンバーにマネジメントを行うほど長けている。

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