不動産投資のデメリット?「空室リスク」についてサラリーマン大家が考えてみた

所有物件に空室が…

物件を手に入れてしまえば、ほぼ放置で長期的に安定収入が得られる不動産投資。
サラリーマンに最適な投資ではあるが、メリットばかりではなく、当然デメリットもある。
最も怖いのは、空室ができてしまうこと=空室リスク
その部屋の家賃分、そのまま収益がマイナスになってしまう。
空室ができたら、不動産屋に広告費を支払って客に入居を勧めてもらうのだが、時期によっては何ヶ月も埋まらない。
借主とは2年契約であることが多いが、必ず2年×n月で退去するとは限らないので、早めに対策するのは難しい。

空室ができてしまうと…

所有物件に空室が…
たとえば、5戸のアパートを1棟所有しており、各部屋の家賃を4万円、金融機関への毎月の返済額を13万円だとする。

(家賃収入20万円)-(返済額13万円)=7万円

分かりやすくするため、その他の変動経費は省くものとすると、毎月7万円のキャッシュフローが得られる。

1部屋空室ができてしまった場合は、

(満室の場合のキャッシュフロー7万円)-(1部屋分の家賃4万円)=3万円

まだプラスだが、あまり楽しい数字ではない。

2部屋空室ができてしまうと、

(満室の場合のキャッシュフロー7万円)-(2部屋分の家賃8万円)=△1万円

キャッシュフローどころかマイナスだ。
このマイナス分は、貯金を崩すなり本業の給料から支払うなり、持ち出さなければならない。
3部屋空室ができてしまうと…考えるのも怖ろしい。

考え方を変えてみよう

発送の転換
しかし、よく考えてみてほしい。
マイナスにならないのが1番ではあるが、多少のマイナスなら悪くはないかもしれない。

たとえば、2000万円の物件を20年で手に入れるためには、

2000万円÷240ヶ月(20年)=毎月8万3333円支払うことになる…

現在住んでいる家の家賃と別に8万円はかなりの負担になる。
夕食をモヤシだけで堪えなければならないような生活をするために不動産投資をするのではない。

しかし、毎月1万円の持ち出しくらいならどうだろう。

240ヶ月(20年)×1万円=240万円の持ち出しだけで2000万円の物件が手に入る!

そう考えてみると悪くない。
現在住んでいる家の家賃と別に1万円くらいなら大した負担にならない。
酒やタバコをやる人は量を減らせばいい、この時代にいまだにスマホをSIMフリーにしてない人はすぐに変更すればいい。
1万円は、節約としてはその程度の金額だ。

まとめ

・不動産投資には空室リスクのデメリットがある
・「空室の数×家賃」分の収益がマイナスになってしまう
・マイナス分は持ち出し
・持ち出し金額だけで物件が手に入ると捉える

私の意見としては、自分で住む家よりも先に投資物件を買うべきだ。
懐が潤ってから家を買っても全然遅くない。
長い目で見て、不動産投資の良さを感じてほしい。

西山 一(はじめ)

西山 一(はじめ)サラリーマン小説家

投稿者プロフィール

シェアブログに乗り込んできた新進気鋭の小説家。
独特のタッチと切り口でファンを魅了している。

実際に本人に起こった日常の出来事を小説タッチで表現する。
そのシュールさにハマる人が続出中。

最近、不動産投資デビュー。
今後は、多摩と埼玉の物件を買い進める予定。

30代。生まれも育ちも多摩。多摩を知り尽くした男。

こんな話でいかがですか?

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