どのくらい儲かるの?実際に不動産投資(マンション経営)をして感じた注意点とは

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シェアブログ編集部 三十路既婚のふじTです。

前回はマンション経営のメリットと実態について私の事例を元に紹介しました。
前編の内容はコチラ

今回はリスクについて話をしたいと思います。
私も決断するまでにこのリスクについて相当頭を悩ませました。

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マンション経営におけるリスクとは!?

マンション経営におけるリスクについては大きく3つあります。

①金利リスク
②空室リスク
③天災リスク

順番に見て行きたいと思います。

①金利リスク
今でこそ超低金利時代ですが、今後は金利上昇が見込まれます。

仮に金利が1%上昇したとした場合。
(実際に1%も上昇するということは考えにくいですが)
返済額が69,960円/月となり毎月ー6,360円のマイナスになります。

しかし節税額を考えた場合、年間の収支は約8万円のプラスになります。
なので金利が1%上昇したとした場合でもトータルの年間収支はプラスになります。

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②空室リスク
マンションを購入したは良いものの借り手が付かなければ収入が得られません。
空室の少ない良い物件を選ぶというのも重要ですが、それでも空室となるリスクは考えておかなければ行けません。

多くの管理会社は家賃保証というサービスがあるはずです。
私が契約した管理会社は空室の場合に相場家賃の90%の家賃を保証してくれます。

仮に1年間ずっと空室だったと想定した場合でも月額の収支はマイナスになりますが、節税分を考慮した場合は年間約7万円のプラスになります。

この場合でもトータルの年間収支はマイナスにはなりません。

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③天災リスク
これは地震などの災害によってマンションが倒壊してしまうリスクです。
正直な話マンションが倒壊してしまった場合はどうしようもありません。

しかし鉄筋構造のマンションが倒壊するということは現代まず考えられません。
先の東日本大震災においても木造の建物ですら全壊の例はほとんどありません。

このリスクはまず考えなくても良いものかと思います。
万が一倒壊してしまった場合でも20%〜30%の土地の権利代は残ります。

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リスク以外に考慮すべき費用

その他にはリスクではありませんが、ローン以外にかかる費用もあります。
リフォーム代や内部設備費用です。

基本的な部屋のクリーニング費用は借り主が負担することになりますが、それでまかなえない分をオーナーが負担することになります。

その費用は10年毎に約10万円程度。
エアコンや給湯器などの老朽化による内部設備の更新の費用が15年毎に約15万円程度。

これらの費用が発生しますが、これも全て年間15万円程度の節税金額で賄える範囲です。
全てを踏まえて私としてはある程度のリスクはあるにせよ、トータルで考えたときにプラスではないかと判断しました。

 

自己資金ゼロで不動産があなたのものに!

マンション・不動産投資と聞くととてもリスクのある投資のように思いがちですが、そのリスクをひとつひとつ見て行くとそこまでのハイリスクではありません。
当然2,000万円の借金を抱えるということは大きなリスクではありますが。

そして何よりここまでの紹介した通り、私はリスクは負ったものの1円も身銭を出してはいません。
ローンは全て借り主と税金が返済してくれます。

これが私が決断した一番の大きな理由です。

投資と言えば何につけても自己資金が必要です。
しかし綿密なプランニングさえすれば自己資金ゼロで資産を形成することができるのです。

 

 

自己資金は他の投資へ回すことができる!

自己資金を出していない分、その他の株や投資信託などに自分の自己資金を回してそちらでも資産形成をすることが可能です。

負うリスク(2,000万円の借金を負うというリスク)に対してリターンはわずかですし、実際に利益の恩恵に預かれるのも20年〜30年後です。

しかしながらローン完済後、80,000/月が純粋な収入として見込めます。

マンション経営は短期的な利益を得るものではなく、長期的な目線(私の場合は老後資金の確保)でみた資産形成の手段のひとつ”ということが大きな目的になります。(節税対策や生命保険の変わりなど人によって目的は異なりますが)

以上のことを総合的に考えて私はマンション経営をすることを決断しました。
是非参考にしてください!

やるかやらないかはあなた次第です。

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