無理なことはやるな!不動産投資における一棟か区分かの選択

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こんにちは。
ウェルスコンサルティングの渡辺です。

不動産の取引が加熱している影響で、投資本やセミナーの人気があるようですね。
ネットで調べるだけでも多くのセミナー等が見つかります。

東京が良いとか、
地方都市が良いとか、
ワンルームタイプとか、
ファミリータイプとか、
区分とか一棟とか、、、

どれが良いのか逆に迷っちゃいますよね!笑

 

一棟と区分 メリットデメリットは!?

一棟物件とは、建物一棟をまるごと購入です。
一棟所有=10部屋まとめ買い、というイメージです。

区分物件とは、一棟物件のうちのひと部屋だけを購入するイメージです。

一棟物件の方がセミプロ向き、区分物件の方が初心者でも初めやすいでしょう。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、よく検討してから購入することをおススメします。

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価格についての比較

当然ながら一棟と区分では、販売価格が大きく異なります。
諸費用面でも大きく違いがでます。

区分は比較的少額でスタートができるので、サラリーマンには人気があります。
売却する時も区分は価格が低いので流動性が高く買い手を見つけやすいでしょう。

一棟の場合だと、手付金や登記費用、仲介手数料だけでも高額になります。
不動産経営の基本も知らないままに手をだすのは危険とも言えます。

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収益はどっちが良いの!?

区分は入居者がいなくなってしまうと収入はゼロになります。
そのために日頃から家賃の2~3ヶ月分はプールしておく必要があります。
家賃収入がなくても、銀行は支払いを猶予してくれません。

一棟については10部屋のうちひと部屋が空いてしまっても、一時的に収入が90%に下がるだけなので安定的に収益を得ることができます。

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差が出る立地選び

賃貸物件を購入する場合に、特に慎重に進めるのは立地です。
若者に人気の駅から徒歩5分の好立地な物件だとしても、一棟物件と区分物件では違いがあります。

一棟物件だと1階や日当たりの悪い部屋なども所有しなければなりません。
区分物件であれば条件の日当たりの良い5階の物件だけを選定することも可能です。

また、区分物件ならば立地のリスク分散ができます。
購入当時は人気の立地だったのに、数年後にとなりの駅に利便性の高いショッピングセンターがオープンしたらどうでしょう?

区分ならば、人気のエリアに複数件所有することができますが、一棟ならば同じエリアに10部屋持ち続けることになります。

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意外に重要な修繕費

建物の資産価値を保つためには、計画的な修繕が必要になります。

区分の場合は、共用部分の変更については1人で決定することができません。
長期計画案に基づいて進めるため、臨機応変な対応は難しいのです。

一棟ものは、大規模の修繕や建て替えなど全て自分の意思で行なえます。

(但し、区分の場合は修繕に必要な資金を組合が定期的に積み立てます。一棟の場合はオーナーが計画的に修繕積立資金を準備する必要があります)image

 

背伸びの投資は禁物

予算や経験値などを考え、自分の身の丈にあった投資を心がけるようにしましょう。
わからない方は、専門家に相談しながら検討すると良いと思います。

 

 

藤城&渡辺

藤城&渡辺ウェルス・コンサルティング株式会社

投稿者プロフィール

ウェルス・コンサルティング株式会社について

藤城健作 代表取締役 (写真左)
収益不動産会社、経営コンサルティング会社を経て、2009年に不動産管理・コンサルティング会社ウェルス・コンサルティング株式会社を設立。
収益不動産、特にマンション1部屋投資は過去に投資家を1000人以上コンサルしてきた実績を持つ。相続も詳しい。
「開業医の相続対策」の著者

渡辺太郎(写真右)
行政書士として活動後、遺産協議分割書の作成や公正証書遺言の作成の他、資産管理会社の設立など相続分野を専門に幅広く活躍している。
藤城と同様に開業医の相続対策の著者でもあり、特に医者の節税法人は税理士をプロジェクトメンバーにマネジメントを行うほど長けている。

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